这类房子已经成为楼市的“弃子” 第1页 - 房产观澜吧

这类房子已经成为楼市的“弃子” 点击：60/回复：0

1楼发表于2026-04-17 20:47:25 Sid:1916

如果放在2022年以前在深圳买房，不管是300万的总价，还是1000万的总价，不管是自住，还是投资，所有人的买房逻辑都是：乱拳打死老师傅。

随便买，差不多都能涨。

但是2022年之后，情况已经非常紧急！

经济发展下滑，人们收入减少，资产下滑紧张，尤其是普通人对下资产保值的恐惧，对上自身收入的下滑，现在买房的具体选筹是非常非常详细的了。

所以又到了我们这个月最新的问答篇，千笔楼讯不如一点建议，买房干货满满。

问：大胡子老师你好，想买一套兼顾学位的改善三房，预算是1500万，考虑的是安托山片区、科技园片区、后海片区、宝中片区这四个区域，请问这四个区域怎么样？能不能具体分析一下？
答：
你好，就片区来看。福田的问题在于产品品质不高、房龄过大、面积大、总价高，而安托山的房子房龄新、区位好，学位也优质，可以承载福田的购买力，遇到笋盘是可以入手的。
科技园片区：学区房不建议选择南外大冲，可以考虑南外科华和南外高新。后海片区最保险的方式就是持有南二外本部的学区房。
宝中考虑学区的话，情况其实和福田百花片区有点类似，周边很多老破旧小区，主打小户型的社区不少，所以和百花一样，很多人为了学位（自用or投资）。

这种情况首先考虑的都是些小户型，毕竟总价低，未来好转手。这些小户型社区在宝中学位不断被热捧的情况下，价格也水涨船高。

但是宝中定位是豪改，不算纯粹的豪宅区，容积率大，建筑品质没有达到豪宅标准，缺乏质感，虽然市场活跃，但流出的资金也不少，不建议在宝中挤着买学区房。
为了方便大家对比，我整理了6个行政区，共11所学校的学区挂盘均价，通过近1年的变化发现学区房的现状依然状态不佳。

问：大胡子老师你好，我来深圳5年了打算稳定下来买房了，老婆在南山前海上班，小孩五岁，老人到时候也要跟过来，现有子弹190左右，一家五口人居住，至少也得二室，在外地有一套房子贷款没还清，只能首付50％买房，有四个方案，一是买宝安新安至西乡领航城片，优点是离老婆上班近，但学校一般，也买不了太大。二是买宝安松岗，中海西岸华府等，学校凑合，也能买个三室，但离她上班的地方太远，三是罗湖东门片，东门天下等，学校可以，但也买不大，离上班也很远，四是买福田保税区一些老破小，三米六公寓啥的，离上班距离还行，学校还行，但也买不大，每个月大概有收入四万，您看应该怎么操作呢？
答：
买房的思维局限性，限制了你的天花板。
正常的情况下，有贷款记录，深圳首套最低5成。但是考虑到你目前的收入情况，是可以用一些黑科技实现5成改3成。
这样你从原来320左右的标的选择，提高到500-600的范围。
这样降首付的方式可能很多朋友不了解，或者不太敢，其实以抵押形式发放这样方式更灵活。
其次，给你做个比较吧，就知道大概如何买了。子弹190，月入4万
第一种普通的方式：5成只能看320的标的，首付160，贷款160，去掉税费+中介费合计15万，只有15万在手，每月月供8300；
第二种方式：3成首付可以去看500的标的，首付150，贷款450，去掉税费+中介费合计15万，任然有25万在手，每月月供24000；

虽然方案a月供压力小，每月的正向现金流高，但是浪费了你的月还款能力，并且留手防火资金反而还少。

方案b月供稍微高很多，但是每月的现金流依然是正向的1.6w/月，优势就是扩大了负债，来均摊到30年的时间轴上，留手的防火资金25万，正常工作，没有不良嗜好，供楼就不会有太大压力。

问：大胡子老师你好，我觉得深圳一直不缺乏年轻打工群体，那不就意味着公司写字楼是一个不错的投资方向吗？但是我怕它回报没我想象的高，有点纠结，您觉得写字楼能投资吗？

答：

你好，有心的话可以检索一下，最近近两年深圳写字楼的租金大幅下跌非常的多。

办公需求日益缩减，但供应量却不断走高，导致很多地方都是空置。

写字楼租金不断下跌，行情惨淡，目前市场处于供大于求的状态，导致租赁空置率越来越高，租金越来越低。

除了租金越来越低，卖得也越来越便宜了，即使是地段在前海的华润，也打出了5万/平的打折广告。

前些年8-10万/平投资前海写字楼的人，现在应该体验到腰斩的剧痛。

总体来说，不建议各位买写字楼。

Ta很懒，什么都没有留下。

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